상가 매매 가격 추정하는 법

 

모든 물건의 가치를 알 수 있다면 어떨까요?

아파트와 같은 물건은 시세 조회 사이트를 통해서 가격을 가늠할 수 있어 내가 사는 가격이 비싼 것인지 싼 것인지 추정이 가능하지만 땅이나 상가의 경우 거래가 활발하다고는 볼 수 없어서 가격을 산정하기가 어렵습니다. 

 

예를 들어 2층 상가 20평이 5억에 나왔다고 가정해 봅시다. 

5억이라는 가격이 적정한지 여부를 확인하기가 어렵습니다. 

이 경우 상가 보증금과 월세를 확인해 본다면 대략의 가격을 유추해 볼 수 있습니다. 

 

상가 수익률 계산

먼저 해당 동네의 상가 수익률을 상가 전문 부동산을 통해 알아봐야 합니다.

1층 상가의 경우 수익률이 2.5~3% 정도이고 2층은 4% 정도라고 가정해봅시다. 

그리고 앞서 예를 든 상가의 보증금이 2천만원, 월세는 170만 원이라고하고 계산해봅시다.  

 

그럼 나의 투자금은 5억에서 2천만원을 뺀 4억 8천만 원이 됩니다. 

월세는 170만원 *12개월로 계산하면 연 2천40만 원입니다. 

4억 8천만 원으로 2천40만 원을 버는 셈이니 4.25%의 수익률입니다. 

 

더 보수적으로 계산하자면 

상가 취득세 4.6%와 공인중개사 수수료(0.9% 이하)까지 비용으로 제한다면

취득세 2,300만원(5억의 4.6%), 수수료 상한 450만 원, 합이 2,750만 원이 됩니다. 

그럼 결국 5억 상가에 포함되어 5억2천7백5십만원이 투자금액이 되고 

이 경우 20,400,000(연세)/527,500,000(투자금) = 3.867%입니다. 

 

이 금액은 2층 상가 4% 수익률에 조금 못 미치는 결과가 되겠네요.

취득세, 중개수수료를 고려하면 좀 아쉽고

그렇지 않으면 괜찮네요. 

 

여기서 은행에서 대출을 받는다면 그 금액에 따라 수익률을 조금 올라갈 수 있습니다. 

대출 금액만큼 투자 금액에서 빠지고, 이자는 월세로 충당할 경우 월세가 조금 줄어들게 되므로 은행이자에 따라 시뮬레이션을 해보면서 수익률을 정확하게 계산해 볼 수 있겠습니다. 

 

4% 수익률로 상가가격 역산 추정하는 법

그럼 반대로 5% 수익률을 내기 위해서는 상가의 가격은 얼마여야 하는지 알아보겠습니다. 

상가의 보증금과 월세를 고정되어 있다고 가정하면 

 

20,400,000(연세)/투자금 = 4%가 되어야 하므로 투자금은 20,400,000/0.04 가 됩니다. 

그러면 투자금은 510,000,000원입니다. 

상가의 가격은 5억 천만원이 되어야 4% 수익률에 맞출 수 있겠네요. 

 

보수적으로 계산해서 투자금 = 상가의 가격+취득세+중개수수료라고 가정하면 

5억천만 원에서 취득세 2,300만원(5억의 4.6%), 수수료 상한 450만 원 등 총 2,750만 원을 고려해야 하니 

상가의 가격은 4억8천2백50만원이 되어야 4% 수익률에 맞출 수 있습니다.  

 

사야 할까 말아야 할까

위의 계산에 따라 생각해보면 5억이라는 가격은 수익률 4% 정도는 나오는 가격이기도 하고 

취득세와 수수료를 고려하면 좀 비싼 가격이기도 합니다. 

 

이 정도 차이면 상가를 사는 목적에 따라 구매할 수도 구매하지 않을 수도 있겠습니다. 

장기 임대 월세용이냐, 개발 호재가 있어 상가의 가격 상승을 기대하는 것이냐에 따라 종합적으로 판단해야 하겠습니다.