부동산 1인 법인설립 장단점 | 직장인 법인설립

부동산 1인 법인설립 투자의 장단점에 대해 알아보겠습니다. 개인의 명의로 집을 사고팔고, 임대하는 것은 내 개인의 주택 수에 산정이 됩니다. 부동산 법인설립 시 내 개인의 주택수에는 산정이 되지 않습니다. 물론 법인세를 납부하지만 법인세는 일반적으로 개인보다 세율 부담이 저렴한 편입니다. 부동산 1인 법인 투자의 장단점에 대해 알아보겠습니다. 

 

부동산법인 투자의 장점

 

주택 수 분산

개인이 아닌 법인의 소유이기 때문에 개인이 주택수가 늘어나면서 져야 할 부담이 많이 경감됩니다. 

법인이 분산 소유할 경우에 

• 종부세가 줄어들 수 있다(보유세는 증가할 수 있음)
• 양도세 비과세 받기가 쉬워진다
• 양도세 중과세보다 세금 부담이 약해질 수 있다

따라서 법인으로 주거용, 사무용 오피스텔이나 주택 구입후 단기 매도 할 경우에 세부담이 개인에 비해 많이 줄어듭니다. 

 

양도세 중과세 잇점

개인이 주택을 양도하면서 중과세를 받는 경우에는 거의 60% 이상의 세금을 내야 합니다. 

하지만 법인의 경우 40% 정도 이하의 세금만 납부하면 됩니다. 

 

법인 설립으로 다양한 소득 창출 가능

법인을 설립할 경우 가족을 주주로 참여시킬 수 있습니다. 

주주이면 배당을 줄 수도 있습니다. 

임직원으로 월급을 줄 수도 있습니다. 

주식을 양도하여 차익을 얻을 수도 있습니다. 

그리고 법인 소속이 아닌 경우 건강보험료 지역가입이 되어 꽤 많은 비용을 납부해야 하는데 직장 가입자로 혜택을 받을 수도 있습니다. 

 

그러니까 법인은 말 그대로 회사를 하나 차려서 월급, 배당, 주식 등을 분배하여 다양한 소득원을 만들 수 있다는 점이 장점입니다. 

 

대출 한도 상향

 

아무래도 자본금을 들여 설립한 법인의 신용도가 개인의 신용도보다 높게 평가되기 때문에 개인에 비해서 높은 대출한도를 받을 수 있습니다. 연예인들이 법인을 설립해서 부동산을 투자하는 이유도 바로 높은 대출을 받고 세부담을 줄이기 위해서입니다. 

매출 실적이 전혀 없는 신설 법인도 대출 금액이 많이 나온다고 하니 참고하세요. 

하지만 제무재표가 나오는 시점 이후에는 자본 잠식이나 여러 가지 이유로 신용도가 저해될 경우 대출 이점은 없어집니다. 

 

다양한 비용처리

개인적으로는 이 부분도 굉장한 메리트라고 생각합니다. 법인 카드를 만들어서 차량을 유지하거나 사무실 비용을 쓰는 것들이 비용처리가 되어 내야 할 세금을 한번 더 경감해 줍니다. 개인 사업자로서는 이런 혜택은 전혀 없이 자기 돈으로 차량 구매하고 기름값 넣고 해야 합니다. 하지만 법인은 이런 비용들이 모두 비용처리가 된다는 점이 장점입니다. 

법인의 업무목적인 부동산을 매입하고 처분할 때, 법인의 기본 경비-인건비, 사무실유지비, 차량유지비, 일반관리비- 모두 법인세 과세 표준액 산정 시에 고려가 됩니다. 심지어 대출 이자도 비용으로 처리할 수 있습니다. 

 

따라서 반드시 부동산 투자뿐만 아니라 어떠한 사업소득이라고 하더라고 세율적인 측면에서는 법인을 설립하여 추진하는 것이 유리합니다.

 

부동산 법인 설립 시 단점

그럼 법인 설립 시 장점만 있느냐? 그것은 아닙니다. 대표적으로 법인 설립에 비용이 드는 것과 법인이라는 공식적인 사업체가 생기면서 관리비용이 들어가게 됩니다. 그리고 한번 만든 법인을 청산하는 데에도 복잡한 고정이 있습니다. 

 

부동산 법인의 수익 개념

부동산 법인은 내가 설립했다고 하더라도 독립적입니다. 

내가 대표이사라고 하더라도 법인의 돈을 함부로 쓸 수 없다는 것입니다. 

수익이 10억이 쌓여 있다고 하더라도 법인카드 사용이나 비용처리 등은 할 수 있지만 

내 통장으로 가져오기 위해서는 월급이나 배당과 같은 공식적인 절차에 의해서만 할 수 있습니다. 

이렇게 가져오는 돈에 대해서도 세금(소득세)을 납부해야 합니다. 

 

법인은 형법과 민법, 그리고 상법과 세법에 의해 규제를 받고 있어 회사 돈이라도 함부로 쓰면 안 되고, 반드시 세무사를 통해서 기장도 하고 문제 될 비용처리 등을 하지 않아야 합니다. 이렇게 관리하기 위해 관리비용이 증가하는 것이지요. 

 

하다못해 회사의 주소, 대표이사 주소가 변경되어도 14일 이내에 법인등기부등본 변경등기를 해야 하고 그렇게 하지 않으면 과태료를 내야 합니다. 그런데 만약 회사돈을 내 돈처럼 사용하면 횡령, 배임죄가 될 수 있습니다. 

 

법인 청산 문제

법인을 만드는 것이 쉽다고 청산하는 것도 쉽다고 생각하면 안 됩니다. 

법인은 관리비용이 많이 들기 때문에 수익과 매출이 없는데 계속 유지할 수는 없습니다. 

잔여재산 청산 절차를 밟아야 하고 청산 시 소득이 있는 경우 법인세가 부과됩니다. 

잔여재산을 주주가 분배받는 경우에도 배당소득세가 부과됩니다. 

청산절차에 따른 회계, 세무, 등기비용 등이 발생합니다. 

 

세금 측면에서 불리할 수 있는 경우

세금 측면에서는 법인이 개인보다 유리한 것이 사실이지만 경우에 따라서는 그렇지 않은 경우도 있습니다. 

법인이 시가표준액 1억 원 초과주택을 취득하면 취득세가 12%(현재 다주택 규제 완화로 6%)나 적용됩니다. 

 

개인이 양도세 중과되지 않는 경우라면 법인보다 개인이 더 유리할 수 있습니다. 

특히 보유세의 경우에는 개인보다 더 큰 부담을 갖게 됩니다. 

 

그리고 개인은 세무조사라는 것이 없지만(납세했냐 안 했냐 정도만 확인하는 정도) 법인은 언제든지 세무조사를 받을 수 있다는 사실도 단점입니다. 특히 대표이사와 임원에 대한 다양한 규제로 인해 세금이 증가되는 경우가 있습니다. 

 

구체적으로 법인 설립 방법에 대해서는 다른 글을 참고해 주세요. 

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